Le viager : annuler un contrat de viager

Annulation du contrat de viager

Quels sont les cas où l'on peut faire annuler un contrat de vente en viager ?

Seuls quelques événements précis, encadrés par la législation, permettent de faire annuler un viager, en particulier le décès du vendeur des suites d’une maladie dans les 20 jours suivant la signature de l’acte de viager ou encore l’absence de consentement de l’un des deux époux.

Voyons les différents cas d’annulation du viager :

Annulation du viager par décès prématuré du vendeur

• Pour être valable, un contrat de viager doit être aléatoire, c’est-à-dire qu'il doit comporter un risque, le risque étant le temps de vie du vendeur.
• C’est pourquoi, à peine de nullité, le vendeur ne doit pas être atteint d’une maladie entraînant le décès moins de 20 jours après cette signature.
• Si le vendeur décède dans ce délai de 20 jours d’une autre cause que sa maladie, le contrat sera néanmoins valable puisque le coté aléatoire sera là.
• Si le vendeur décède plus de 20 jours après la signature de l'acte de viager mais d’une maladie qui était connue au moment de la signature, le tribunal pourra également annuler l’acte.

Annulation du viager par non-consentement du conjoint

• Chaque époux dispose d’un droit sur le logement de famille même s’il n’en est pas propriétaire.
• L’époux propriétaire du logement familial ne peut donc le vendre en viager sans obtenir au préalable l’accord de son conjoint.
• En conséquence, l'époux qui n’a pas donné son consentement peut demander l’annulation de l’acte de viager dans un délai d'un an à compter du jour où il en a eu connaissance.
• S’il ne s’agit pas du logement de famille et que la vente porte sur un bien propre -un bien non-commun - le consentement du conjoint n’est pas nécessaire.

Annulation du viager par vente à l'un de ses enfants

On considère qu'un parent qui vend un bien immeuble en viager à l’un de ses enfants a voulu l’avantager par rapport aux autres enfants.

Cette vente en viager est donc toujours considérée comme une donation et cela même si l’enfant a réellement payé la rente viagère. La valeur de l’immeuble rentre dans la succession et est prise en compte pour fixer les parts de chacun.

• L’enfant pourra donc conserver l’immeuble mais devra rapporter aux autres héritiers, tout ou partie de sa valeur, si celle-ci excède la quotité disponible. La quotité disponible est la part de la succession dont le parent décédé a pu disposer librement de son vivant en faveur d’une personne de son choix. La quotité disponible dépend bien entendu du nombre des héritiers en présence
• Afin d'éviter que l’enfant doive rapporter la valeur du bien, il est nécessaire que les autres enfants ou descendants donnent leur accord à cette vente en viager.

Annulation du viager par vente à l’un de ses proches

Si une personne vend en viager l’un de ses biens à un membre de sa famille, autre que les enfants et descendants, la rente n’est pas systématiquement assimilée à une donation mais les héritiers peuvent considérer qu’il s’agit en réalité d’une donation déguisée et demander à l'acheteur de prouver les versements de la rente viagère.

S'il ne peut le faire, l’acheteur devra rapporter à la succession du vendeur la valeur de l’immeuble pour la partie excédant la quotité disponible.

L’administration fiscale peut elle aussi considérer qu’il y a eu une donation déguisée et réclamer à l'acheteur le paiement des droits de succession.

A voir également sur le site :