5000 ventes en viager sont faites par an en France. Le viager libre représente 2% de ces ventes, soit une proportion très faible, environ une centaine de maisons vendues.

Et pourtant la demande est forte, le viager libre représente en effet la situation idéale : vous achetez en viager et vous pouvez habiter tout de suite votre habitation.

Alors pourquoi y a t'il si peu de viagers libres sur le marché ?  Parce qu'il y a peu de vendeurs intéressés, pour la bonne raison que lorsqu'une personne âgée contracte un viager, c'est pour améliorer son quotidien tout en restant dans sa maison et le viager libre ne permet pas cela.

Les biens qui sont donc mis en vente en viager libre sont surtout des biens qui ne sont pas la résidence principale du vendeur, donc de petites surfaces comme des studios ou de petits deux pièces qui étaient à la location et que la personne âgée met en viager libre car c'est fiscalement plus intéressant pour elle.

L'autre frein est la succession. Beaucoup de personnes âgées ont leur résidence principale et un studio à coté qu'ils louent. La plupart préfèrent le laisser à la location, même si c'est fiscalement moins intéressant, car à leur mort les enfants hériteront du bien.

Sans parler des personnes âgées qui sortent leur studio du marché locatif pour le prêter ou le louer à bas prix à leurs petits enfants.

Malgré tout une bonne affaire est toujours possible !

Notre conseil : consulter régulièrement sur le net les annonces des agences spécialisées dans le viager libre.

Avantages et inconvénients du viager libre

Avantages du viager libre

• Dans le viager libre, l'acheteur peut habiter immédiatement son bien
• S'il ne l'habite pas il peut le louer
• Dans le viager libre, l'acheteur n'a pas recours au crédit et économise ainsi les importants intérêts des emprunts immobiliers.
• Pour le vendeur : abattement fiscal de 70 % sur la rente (ce qui est plus attractif que des revenus locatifs). C'est aussi la tranquillité par rapport à une location : plus besoin de rechercher des locataires, de courir après les loyers, etc ...
• Toujours pour le vendeur : il ne paie plus l'impôt foncier, la taxe d'habitation, les charges de copropriété ainsi que les travaux d'immeuble.

Inconvénients du viager libre

Le viager libre n'est pas aussi intéressant financièrement pour l'acheteur que le viager occupé, en effet le vendeur n'occupant pas le bien,vous ne pouvez soustraire au prix de vente les loyers virtuels d'occupation (qui rappelons le peuvent aboutir à une décote fort avantageuse à l'achat de 40% du bien). Vous paierez donc le bien à 100% de sa valeur.

Pour comprendre le système de décote du viager occupé, vous pouvez lire cette page : le calcul du viager

Alors le viager libre, ça vaut le coup/coût ?

Rappelons que le viager libre n'ayant pas de décote due à l'abattement d'habitation, il n'a pas le caractère financier attractif du viager occupé.

Il est donc valable dans deux cas :

• Vous recherchez une maison/appartement pour votre usage mais vous avez du mal à obtenir un crédit. Vous avez cependant un capital de départ pour investir dans un bouquet. Alors le viager libre est une formule intéressante puisqu'elle ne nécessite pas l'utilisation du crédit.
  
  Attention : les mensualités seront en général élevées et gardez toujours à l'esprit qu'il y a l'aléa dû à la date de décès du vendeur.

• Vous êtes investisseur et vous ne voulez pas non plus supporter le poids du crédit, le viager libre représente dans ce cas une belle opportunité. Et même si le vendeur dépasse l'espérance de vie moyenne vous ne serez pas perdant puisque vous aurez placé un locataire.

A voir également sur le site :