Le viager et son histoire

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Le viager est une variante ancienne de la vente immobilière.

Elle est bien connue des français à travers la littérature et parfois, la tradition familiale qui rapporte telle ou telle anecdote d’une affaire, bonne ou mauvaise, réalisée avec ce dispositif.

Le cinéma s’est emparé lui aussi de ce thème avec un film devenu un classique et l’actualité a également offert quelques histoires surprenantes avec, entre autres, celle de Jeanne Calment, un moment doyenne de l’humanité, qui a, par sa longévité - 122 ans - désespéré deux générations d’acquéreurs de sa maison d’ARLES.

Le viager est souvent utilisé par des personnes âgés pour se procurer un complément de ressource au moment de leur retraite tout en conservant l’usage du bien vendu, et ce, jusqu’à la fin de leur vie.

• C’est souvent le cas de commerçants qui, n’ayant pas eu l’opportunité de cotiser assez à une caisse de retraite et ne retirant de la vente de leurs fonds assez de capital "mettent en viager", selon l’expression populaire, leur patrimoine immobilier. Le viager possède son vocabulaire particulier. Ainsi, en droit, le vendeur d’un bien en viager est appelé le crédirentier  tandis que l’acheteur est le débirentier.

L’un est créditeur de la vente quand l’autre en est le débiteur. Il revient au notaire de rédiger le contrat de vente en viager. A la signature de l’acte, le bien ainsi cédé devient la propriété de l’acheteur mais il n’en n’a la jouissance qu’au décès du dernier occupant signataire de l’acte. L’acquisition d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain en viager peut se payer de différentes façons, sous forme de  bouquet  et/ou de rente.

Le bouquet du viager

• Le bouquet est le versement comptant d’un capital le jour de la vente en viager. Le versement du bouquet diminue d’autant le montant total de la vente restant dû si le versement d’une rente est prévu à l’acte.
• Le montant du bouquet est fixé librement entre acheteur et vendeur mais le conseil et l’expertise du notaire sont nécessaires afin que l’opération soit équilibrée. Plus le bouquet est important, moins la rente viagère est élevée.
• Plus le vendeur est âgé, plus le bouquet du viager est important. La rente viagère est la somme versée à échéances régulières au crédirentier jusqu’au décès de ce dernier. Cette rente peut être consentie sur une ou deux têtes quand c’est un couple qui est crédirentier.
• Comme celui du bouquet, le montant de la rente est librement fixé entre acheteur et vendeur. Il dépend de l’âge et de l’espérance de vie du crédirentier. Ce calcul est bien sûr complexe et délicat.
• Là encore, le rôle du notaire est essentiel. Le mode d’estimation du bien mis en viager et le mode de règlement de la vente ont pour conséquence directe que si le crédirentier décède en deçà ou au-delà de la moyenne statistique, le débirentier paiera le bien moins cher ou plus cher que la valeur de ce bien tel que fixé au moment de la signature de l’acte.

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