Le calcul du viager
Comment calculer son viager ?
Quand on parle de faire soi-même le calcul de son viager il s'agit en fait de faire une approximation, une simulation, aussi précise que possible de la rente du viager.
 Contrairement à une idée reçue, le viager n'est pas un jeu de chance. Enfin, un petit peu quand même en ce qui concerne la date de décès du rentier, mais en ce qui concerne le calcul de la rente, les choses sont carrées.
En effet, certains pensent que mettre en place un viager consiste à dire "Bon, je donne tant par mois à papy pour qu'il puisse vivre décemment et assurer ses besoins au quotidien et si j'ai un peu de chance, il décèdera prématurément et je toucherai le gros lot."
Même si ce qui est dit à la fin de cette phrase peut se produire, le début est totalement faux car la rente mensuelle correspondra à la résultante d'un calcul précis, basé sur : la valeur du bien, l'occupation du bien par papy et de son espérance de vie.
Plusieurs thèmes vont être abordés sur cette page, le bouquet, l'espérance de vie, l'abattement d'occupation et la rente.
Le calcul du viager, la simulation du viager
Le principe de calcul du viager est le suivant :
Tout d'abord, une estimation du bien est réalisée. Il en ressortira un capital qui sera la base de tous nos calculs.
Pour résumer de façon très simple le calcul de base qui permet d'obtenir la rente mensuelle à verser : le capital obtenu sera divisé par le nombre de mois prévisionnels restant à vivre du rentier
 Une estimation de l'espérance de vie du papy est conjointement réalisée. Il existe des tables d'espérances de vie, créées par les assureurs d'après leurs sources statistiques. Un assureur sera capable de vous dire d'après ses statistique passées que sur toutes les personnes qui sont nées une certaine année, 120 000 atteindront l'age de 65 ans et 60 000 l'âge de 80 ans, par exemple.
A partir de ces tables ont été crées d'autres tables qui vous disent que si vous avez 80 ans, votre espérance de vie moyenne future sera d'aller jusqu'à 87 ans. Pour chaque âge correspondra alors un coefficient diviseur qui permettra de connaitre le montant de la rente. On divise en fait le capital par le coefficient diviseur, ce qui donne le montant de la rente annuelle.
Passons à la pratique ! :
- Mr Dupont achète à Mr Rentier sa maison en viager. La valeur du bien de Mr Rentier est de 150 000 €.
- Mr Rentier est un homme de 80 ans. Il lui reste environ 7 ans à vivre.
- Le coefficient diviseur correspondant à son âge est de 6,723.
- La rente annuelle correspondra dont à 150 000 / 6,723 : 22 311 €/an soit 1 859 €/ mois.
Le tableau des coefficient diviseur est ici : coefficients diviseurs pour le calcul de la rente viagère
Voilà pour le calcul de base.
Mais si vous achetez en viager occupé, vous savez que papy restera dans la maison pour y vivre.
De fait, il sera dans la situation d'un locataire, sans payer de loyer, et de votre coté vous n'aurez pas la jouissance de votre bien, c'est donc en quelque sorte, et pour simplifier, une sorte de manque à gagner pour vous.
Le montant du bien va donc subir une décote appelée "abattement d'occupation".
Cette décote peut être calculée de deux manières :
Soit on prend la méthode de certains professionnels qui appliquent un taux forfaitaire du genre - 50% à 70 ans et -40% à 80 ans.
Soit on procède à un calcul en fonction des prix des loyers du quartier, de la ville ou des environs et on retire le montant de la location sur la durée théorique restant à vivre du vendeur.
Les deux méthodes reviennent globalement au même.
Exemple :
- Mr Rentier vend sa maison en viager occupé. Il a 80 ans et sa maison vaut 200 000 €.
- Les tables statistiques nous indiquent qu'à cet âge la moyenne de vie supplémentaire est de 7 ans.
- Le loyer moyen constaté dans sa région pour une maison similaire est de 1000€/mois.
- La somme à retirer sera donc de 1000 € x 12 mois X 7ans = 84 000 €.
- Ce qui donnera une valeur décotée de 116 000 €.
- On notera que la première méthode de calcul donne à peu près le même résultat : 200 000 € - 40% = 120 000 €.
- Ce qui est fort logique en soi car le calcul de ces taux d'abattement a été fait en fonction des taux de rapports locatifs classiques et des statistiques d'espérances de vie.
- La première méthode est utile pour réaliser une estimation rapide mais on préfèrera cependant, pour la décote définitive et officielle, la seconde manière qui a le gros avantage de la précision et de la sécurité. En effet, selon les régions il existe des disparités de loyers et de rapports.
- La seconde méthode vous permettra donc de ne pas avoir de problèmes avec l'administration fiscale pour "'sur-décote".
Nous venons donc de voir la base du calcul de la rente du viager. Mais d'autres paramètres rentrent en jeu :
Le bouquet pour le calcul du viager
 Vous vous en doutez, il ne s'agit pas du bouquet de fleurs que vous irez déposer sur la tombe de Mr Rentier à son enterrement.
Le bouquet est une somme d'argent que l'acheteur va verser à Mr Rentier lors de la signature du viager. Un ticket d'entrée en quelque sorte. L'acheteur versera ensuite régulièrement sa rente au vendeur.
Cela signifie que le montant du bouquet doit être défalqué du montant précédemment calculé.
Exemple de calcul en y incluant un bouquet de 30 000 € :
- Mr Rentier vend sa maison de 150 000 €, il a 80 ans et son coefficient diviseur est de 6,723, le loyer moyen constaté dans sa région est de 500 €/mois.
- 150 000 - 30 000 € de bouquet - (500€ de loyer x 12 mois X 7 ans)= 78 000 € . Soit une rente de annuelle de 78 000/6,723 = 11602 soit 967 €/mois.
Conclusion sur le calcul du viager
On le voit, de nombreux facteurs entrent en ligne de compte pour le calcul du viager.
Que vous soyez vendeur ou acheteur, nous ne saurions que trop vous recommander pour l'estimation du bien et l'estimation des loyers environnants d'avoir recours à un professionnel, agence ou notaire. Cela vous évitera des estimations faussées qui auraient ensuite bien des conséquences fiscales et tout simplement au quotidien (sur-rente pour l'acheteur et sous-rente pour le rentier).
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