Il a fait l'objet de nombreuses rediffusions télé dans les années 80 et a laissé du viager l'image d'une pratique quelle que peu fantaisiste et surtout fort périlleuse, autant pour le bénéficiaire du viager que pour son acquéreur ...
La crise de l'immobilier, le niveaux des prix élevés et le coût du crédit en font un produit attractif, que l'on redécouvre.
Pour ceux qui n'auraient pas vu le film, et pour les autres, nous vous présentons sur cette page tout ce qu'il faut savoir sur l'achat en viager.
Le principe du viager
Le viager est la rencontre de deux intérêts. Celui du vendeur d'un bien immobilier et celui de l'acheteur de ce bien.
Le vendeur est une personne âgée qui souhaite améliorer sa condition de vie au quotidien.
L'acheteur est une personne souhaitant investir. Soit en placement financier pur, soit pour préparer son futur immobilier personnel (résidence secondaire, logement au soleil pour la retraite ...).
La vente en viager se réalise de la façon suivante : le vendeur verse une rente, mensuelle ou trimestrielle, au vendeur jusqu'à la mort de celui-ci.
Cette vente en viager peut se décliner de deux façons :
Une rente avec bouquet : le bouquet est une somme que l'acheteur va verser au vendeur à la signature du viager. Une sorte de ticket d'entrée. Puis l'acheteur versera ensuite régulièrement sa rente au vendeur.
Un rente sans bouquet : il n'y a pas de bouquet d'entrée et l'acheteur ne verse que la partie rente.
Mais alors nous direz vous, autant fuir les rentes avec bouquet ?
Les choses ne sont pas aussi simples ! :
Exemple de calcul de viager
En fait que ce soit viager avec ou sans bouquet, vous paierez au final la même chose.
En effet, comme nous l'avons souligné plus haut, l'achat en viager n'est pas une formule approximative. Il est réglementé et organisé, encadré par des standards de calcul du viager.
En l'occurrence, il est fixé un prix de vente dès le départ pour le bien immobilier.
Puis le prix de ce bien est divisé par un coefficient diviseur qui permet de déterminer la rente annuelle à verser.
Le coefficient diviseur est déterminé en fonction de tableaux d'espérances de vie tels ceux utilisés par les assureurs ou l'Insee qui permettent de savoir qu'à 80 ans, un homme a une espérance de vie supplémentaire d'un peu moins de 7 ans par exemple. Les calculs seront établis avec ces chiffres statistiques moyens.
Si vous versez un bouquet, le prix de ce bouquet sera défalqué du prix du bien et le calcul de la rente se fera sur cette base.
Ce type d'explication théorique sur le viager est toujours un peu flou. Prenons un exemple concret :
Mr Acheteur achète à Mr Vendeur un bien en viager. La valeur du bien est de 150 000 €.
Mr Vendeur est un homme de 80 ans.
Le coefficient diviseur correspondant à son âge est de 6,723.
La rente annuelle correspondra dont à 150 000 / 6,723 : 22 311 €/an soit 1 859 €/ mois.
En fait ce sera beaucoup moins car il faut également tenir compte du fait que Mr Vendeur occupant le bien, c'est un peu comme s'il était locataire, sauf qu'il ne paye pas de loyer et que cela est donc un avantage qui doit être retiré du prix de vente. Ce qui permet de réaliser une décôte importante sur le prix du bien.
Incluons donc cette décote dans le calcul de la rente :
Les loyers moyens dans le quartier de Mr Vendeur pour un bien comparable sont de 500 €/mois.
Le calcul est le suivant :
150 000 - (500€ x 12 mois X 7 ans)= 108 000 €
Ce chiffre est donc la base de calcul de la rente. Ce qui donne : 108 000/6,723 = 16065 € soit 1339 €/mois.
Si Mr Vendeur veut avoir un bouquet, vous le déduirez également du prix de base du viager, ce qui donnera pour un bouquet de 30 000 € :
150 000 -30 000 - (500€ x 12 mois X 7 ans)= 78 000 € . Soit une rente de annuelle de 78 000/6,723 = 11602 € soit 967 €/mois.
Vous le voyez les choses sont bien organisées et ce avec ou sans bouquet. Vous paierez la même chose au final (soit 108 000 €)
Par contre si votre vendeur décède au bout d'un an et que vous aviez opté pour le viager avec bouquet, alors vous aurez perdu votre bouquet.
Autre précision qui a son importance : si votre vendeur dépasse la moyenne d'espérance de vie moyenne et poursuit sa vie bon pied bon œil, vous devrez continuer à lui payer sa rente viagère ... Et là l'opération ne sera plus intéressante du tout.
Pour information c'est arrivé à un malchanceux qui avait eu l'infortune d'acheter sa maison en viager à Jeanne Calment. Pour les plus jeunes d'entre nous, Jeanne Calment était une mamie française qui fut également doyenne de l'humanité puisqu'elle avait 122 ans quand elle s'éteignit en 1997.
Notre homme (un notaire !) avait contracté le viager alors qu'elle avait 90 ans. Résultat: il est mort avant elle et Jeanne étant toujours en vie, ce sont les enfants du notaire qui ont du continuer à payer la rente !
Le viager, un vieux concept à la mode
L'origine du mot viager est ancienne et vient du vieux français "viaje', qui signifie "temps de vie".
C'est un contrat très ancien qui était bien plus populaire qu'aujourd'hui. Souvenons nous qu'aux époques où il n'y avait pas un système de retraite développé comme le notre, le viager était un excellent moyen de s'assurer une retraite.
Gageons que l'abaissement actuel des retraites sera un facteur de renouveau, que l'on constate déjà, du viager. Peut-être pas pour se constituer une retraite mais plutôt pour s'assurer une retraite complémentaire.
Un autre facteur de renouveau du viager sera sans doute la difficulté d'obtenir du crédit auprès des banques. Le viager, en permettant de contourner cet obstacle, peut autoriser certains à l'accession à la propriété. Et l'achat de la maison en viager deviendra peut être une pratique courante.
Pour la petite histoire, le contrat de rente viagère fait partie des contrats "aléatoires" ( cf. l'article 1964 du code civil) , ce qui le classe dans la même catégorie que le contrat d'assurance mais aussi le jeu et le pari ...
C'est ce que l'on appelle également en d'autres termes "l'aléa", l'aléa étant le fait que l'on ne sache pas quand se terminera le versement de la rente car l'on ne connait pas à l'avance la date de décès du vendeur.
Si par exemple vous connaissez le médecin du vendeur et que celui-ci vous dit avant la signature du viager "C'est bon mon coco, tu peux y aller, dans 3 mois il mangera les pissenlits par la racine" alors il n'y a plus d'aléa et la vente est faussée (et vous aurez donc des problèmes avec la justice).
Le viager, une retraite complémentaire
Acheteurs, lisez ce paragraphe qui vous permettra de mieux comprendre les motivations des vendeurs et ainsi de pouvoir mieux négocier avec eux.
Nous l'avons évoqué plus haut, le viager va de plus en plus être envisagé en produit de retraite complémentaire. La population française âgée de plus de 60 ans représente 20 % des français et le niveau des retraites stagne alors que les prix augmentent. Le viager apparait alors comme un moyen de s'assurer des revenus financiers d'un bon niveau tout en continuant à vivre dans son cadre de vie, sans changer ses habitudes.
C'est important et c'est là le point fort du viager qui fait que nombre de personnes âgées vendent en viager plutôt que de vendre de façon classique. En effet, dans le cadre d'une vente classique , il faut racheter un autre logement derrière. Et même s'il est plus petit, le gain n'est alors pas énorme.
Dans quel cadre se signe un viager ?
Le viager se fait dans le cadre d'un acte notarié
Quel âge pour contracter un viager ?
En général les acheteurs préfèrent des personnes bien âgées car elles ont toujours la peur que cela dure trop longtemps avec une personne trop "jeune". Même si il n'y a pas de limite légale imposée par la loi, la vente en viager trouve facilement preneur quand les vendeurs ont autour de 70 ans.
Malgré tout un vendeur jeune ne doit pas non plus vous effrayer puisque le prix est fixé à l'avance et réparti sur une durée donnée comme nous l'avons vu plus haut. Cela vous permet aussi de payer un montant de rente mensuelle, ou trimestrielle, très bas.
Les différents types de viager
Il y a 3 types de viagers : le viager occupé, le viager libre et la vente à terme.
Détaillons les :
Le viager occupé
98% des ventes en viager se font sous la forme du viager occupé. Comme son nom l'indique les vendeurs continuent d'occuper l'habitation jusqu'à leur mort. Ils conservent à leur charge, la taxe d'habitation, l'impôt foncier, en partie, et les charges locatives
Pour tout savoir sur le viager occupé, lisez la page que nous lui consacrons : le viager occupé
Le viager libre
Le vendeur n'occupe pas l'appartement et en laisse la jouissance à l'acheteur. C'est une formule assez rare mais qui représente un intérêt fiscal pour les vendeurs.
Nous vous en parlons ici : le viager libre
La vente à terme
Viager ou pas viager ? Une forme particulière de vente puisque son montant et sa durée sont fixés à l'avance.
On en parle ici : la vente à terme
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